La loi Scellier Bouvard concerne des logements meublés, situés dans des résidences avec services, et dont l'activité est réalisée en résidences de tourisme, résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées ou handicapées, etc. S'agissant avant tout d'un investissement immobilier, il conviendra de prendre certaines précautions pour éviter les pièges habituels de ce genre de placement, et en particulier ceux qui peuvent affecter les logements en loi Scellier Bouvard.

Parmi les points à vérifier, ceux concernant la résidence et le logement regroupent :

• la ville, le quartier, le type de logement (dont la surface), les prestations et l'équipement en meubles
• le prix d'achat du logement, qui doit rester cohérent avec celui d'un logement d'habitation, prestations et meubles mis à part
• le prix d'achat des meubles qui peut s'avérer excessif par rapport à ce que l'on peut constater par ailleurs

Pour ce qui est de l'exploitation de la résidence, les pièges courants concernent :

• le rendement locatif : le loyer que versera l'exploitant est surestimé dans le bail, fragilisant d'autant l'exploitant pour qu'il puisse le verser dans la durée et surtout pendant toute la période d'engagement de location minimum de 9 ans.
• la revalorisation du loyer : il peut arriver que l'indice de revalorisation contractuel du loyer (Indice du Coût de la Construction notamment) dépasse 2% dans le bail. Cette revalorisation peut s'avérer exagérée ce qui là aussi fragilise l'exploitant dans la durée.
• la qualité même de l'exploitant : son expérience, ses années d'exploitation, son parc, sa diversité d'activités sont autant de points à vérifier pour ne pas risquer de tout perdre en cas de mauvaise année d'exploitation.

Les autres pièges connus qui se glissent parfois dans les simulations d'investissement :

• sur l'épargne mensuelle à consacrer à l'investissement : qu'elles soient réalisées par le banques ou certains conseillers de réseaux de commercialisation de logements en défiscalisation, certaines simulation "avantageuses" peuvent fausser la prise de décision de l'acquéreur. Notamment : loyers surestimés, application de la réduction d'impôt sur le prix TTC du logement, récupération exagérée de la TVA, revalorisation abusive des loyers, financement avec un taux d'emprunt trop bas, amortissement du logement (alors qu'il n'y en a pas en dessous de 300 000 € en loi Bouvard), etc.
  
• sur la revente du logement : exagération de la revalorisation du logement dans le temps, revalorisation sur le prix TTC, voire le prix TTC frais d'acte notarié inclus, revente avant le terme du bail commercial, etc.

Pour ne pas subir les désagréments de telles situations, il conviendra de bien vérfier les points cités ci-dessus, et de ne pas hésiter à remettre en questions les certitudes que vous apporteraient un conseiller, surtout si vous sentez des hésitations dans les explications qu'il vous donnera. Contrairement aux logements d'habitation, la loi Scellier Bouvard suppose de bien connaître la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux notamment. Faites appel à de vrais professionnels qui sauront vous accompagner pour réussir votre investissement en loi Scellier Bouvard.

Simulation loi Censi Bouvard 2012

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