Dans un premier temps, une question réccurente qui revient souvent dans les projets immobiliers : dois-je prévoir un apport pour obtenir de meilleures conditions de financement et optimiser le projet ? Ce n'est pas une nécessité. Au contraire, demander à la banque de financer les frais d'acquisition (comme les frais d'acte ou la garantie bancaire par exemple) s'avère avantageux d'un point de vue financier (éviter de bloquer votre argent pendant 9 ans) et fiscal. Car les intérêts d'emprunt pourront se déduire, au moment de la déclaration d'impôt,  de vos revenus d'activité (les loyers perçus) au titre des charges financières. De plus, le prix de revient du logement servant à définir le montant de la réduction d'impôt en loi Bouvard inclue aussi les frais de notaire. Il n'y a donc plus aucune hésitation à demander à l'organisme de financement auprès duquel sera réalisé l'emprunt de rajouter ces frais au prix d'achat du logement.

Dans la foulée, prévoyer vos sorties d'argent pendant la période de construction du logement.  Pour ne pas avoir à débourser les échances mensuelles successives et en proportion des déblocages de fonds (suivant l'avancée des travaux), pensez à inclure un différé d'amortissement partiel ou total (report des seuls intérêts ou des intérêts et du capital) dans votre prêt. Ce différé peut représenter un montant conséquent qui viendra se rajouter au prix du logement, mais au final vous apprécierez de ne pas avoir à débourser quoique ce soit avant de commencer à toucher des loyers.

Venons en au taux du prêt : exigez un taux fixe ! Vous allez devoir vous engager à louer le logement pendant 9 ans minimum à l'exploitant de la résidence, faites en sorte de ne pas avoir à subir des variations d'échéance pendant la période obligatoire de mise en exploitation du logement. Pour ce qui est de la durée du prêt, elle est en corrélation directe avec l'épargne que vous devrez consacrer tous les mois à votre logement en loi Bouvard. Pour éviter les surprises et choisir durée de prêt la plus judicieuse, faites une estimation des loyers et dépense prévisibles pour ce logement. Du côté des recettes, les loyers que vous versera l'exploitant tous les trimestre ; vous pouvez ou non y ajouter le gain fiscal que vous allez obtenir (réduction d'impôt en loi Bouvard). Du côté des dépenses, cumulez les frais : charges de copropriété, taxe foncière et frais divers que vous allez devoir payer. Enlevez à présent le montant de la mensualité d'emprunt et d'assurance calculée sur la valeur d'achat et selon différentes durées d'emprunt (15, 20 ou 25 ans par exemple). Le chiffre négatif total qui apparaît n'est ni plus ni moins que votre contribution mensuelle pour équilibrer l'opération. Plus la durée d'emprunt sera longue, moins votre épargne mensuelle nécessaire sera élevée. En revanche, plus le capital restant dû sera élevé, ce qui limitera votre gain en cas de revente... Si nécessaire, faites appel à un conseiller spécialisé qui pourra vous réaliser des simulations et vous aider à prendre un décision.

N'oubliez pas de négocier certains autres points très importants de votre offre de prêt tels que la garantie du prêt (optez pour un cautionnement plutôt qu'une hypothèque, il est moins cher et moins pénalisant en cas de revente), les assurances du prêt (en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'autonomie, perte d'emploi...), les frais de dossier bancaires ou les pénalités en cas de remboursement anticipé du capital (ce qui arrivera si vous revendez avant le terme du crédit).

Dans tous les cas, nous vous préconisons vivement la mise en concurrence des établissements bancaires et si possible l'intervention d'un courtier. Ce dernier vous facturera parfois sa prestation mais vous fera souvent économiser beaucoup d'argent sur votre prêt au final. En sachez que vous pourrez déduire le coût de cette prestation de votre bilan au titre des charges financières !

Simulation loi Censi Bouvard 2012

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