Investissement immobilier en LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé et de profiter d’une fiscalité particulièrement avantageuse. La loi Bouvard, en vigueur depuis le 16 mars 2009, accorde une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat d’un logement neuf situé en France. Le contribuable pourra d’ailleurs récupérer la TVA de son investissement dans certaines conditions.

Qui peut investir dans l’immobilier locatif avec la loi Censi-Bouvard ?

D’un point de vue général, tout contribuable français peut investir dans l’immobilier locatif avec la loi Censi-Bouvard. Bien entendu, des conditions ont été instaurées afin de faciliter l’accès aux biens éligibles à ce dispositif de défiscalisation. La première étape est d’obtenir le statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Autrement dit, les personnes physiques inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ne sont pas concernées par la double défiscalisation Censi-Bouvard, car elles sont classées dans la catégorie des LMP (loueurs meublés professionnels).

Après cela, l’investisseur doit acheter un ou plusieurs logements neufs ou investir dans une résidence de service pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient qui s’étend sur plus de 8 ans. Quoi qu’il en soit, le montant d’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 € (hors taxe) par an. En clair, chaque année, l’acquéreur pourra réaliser 33 000 € d’économie d’impôt dans le cadre d’un investissement LMNP grâce au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.

À noter que le propriétaire d’un bien éligible à ce dispositif de défiscalisation doit le louer pendant au moins 9 ans et passer un contrat de bail commercial avec un gestionnaire d’actifs immobilier. Il faut par ailleurs retenir que la réduction d’impôt Censi-Bouvard est soumise aux niches fiscales (plafond de 10 000 €).

Investissement immobilier en LMNP en Censi-Bouvard : avantages

Revenus locatifs défiscalisés

En plus de la fiscalité avantageuse accordée par la loi Bouvard, l’investissement locatif en loueur meublé non professionnel comporte également d’autres atouts non négligeables. Il s’agit en effet de l’un des placements immobiliers les plus rentables du marché. Les revenus (loyers) tirés de la location meublée d’un logement neuf éligible au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard 2018 sont catégorisés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En revanche, dans le cadre d’un investissement LMNP, l’exploitation du bien ou de la résidence de service éligible à la loi Bouvard ne doit pas être exercée à titre professionnel. Cela n’est pas une bonne nouvelle pour les contribuables qui sont déjà inscrits dans le Registre du Commerce et des Sociétés.

Gestion locative assurée par un professionnel

Un contribuable désireux de bénéficier de l’avantage fiscal du statut LMNP et celui du dispositif Censi-Bouvard a l’obligation de passer un bail commercial avec un exploitant. En clair, le propriétaire du bien ou d’une chambre médicalisée (investissement en EHPAD) doit confier la gestion locative de celui-ci à une société de gestion. Celle-ci aura comme tâche de chercher des locataires à la place du bailleur.

C’est d’ailleurs ce professionnel qui va gérer les vacances locatives du logement ou de la résidence. Cela facilite grandement les choses pour l’acquéreur surtout s’il ne dispose pas suffisamment de temps pour s’occuper de la gestion locative d’un bien immobilier éligible à la Censi-Bouvard. En tout cas, les résidences proposant au moins trois services (y compris l’hébergement) sont à privilégier. Cela permettra à l’investisseur de récupérer environ 20 % de la TVA de son acquisition.