La loi Pinel et la loi Censi-Bouvard sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation existant sur le marché immobilier. Cependant, il est parfois difficile de faire le bon choix. L’essentiel est que ces deux outils proposés par l’État permettent d’alléger l’impôt sur le revenu d’un contribuable français. En tout cas, il est important de comprendre leur fonctionnement et les conditions qui doivent être respectées avant tout investissement.
Pinel vs Censi-Bouvard : quel dispositif rapporte le plus ?
L’investissement locatif meublé ou non meublé propose un rendement intéressant, mais la rentabilité de l’opération dépend fortement du régime fiscal appliqué. La plupart des porteurs de projet immobilier se tournent vers les placements les plus rémunérateurs, car l’objectif est de se constituer un complément de revenu régulier. D’un point de vue général, la rentabilité brute locative d’un investissement Pinel se situe entre 2 à 3,5 % et la situation géographique du bien influence le rendement du placement. Grâce à la réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 %, l’investissement pourra dégager un rendement locatif supérieur à 4,60 % sur 15 ans.
En ce qui concerne l’investissement locatif meublé en Censi-Bouvard, il permet de générer une rentabilité comprise entre 3 % et 6 %. Tout dépend de la qualité de l’exploitant choisi pour s’occuper de la gestion locative du bien immobilier situé dans une résidence éligible. Son emplacement peut d’ailleurs doper le rendement du placement. Concrètement, les résidences avec services pour personnes âgées dépendantes rapportent beaucoup plus que les autres grâce à l’augmentation de l’espérance de vie des Français. Concernant la réduction d’impôt, celle-ci est fixée à 11 % du montant investi. Il est d’ailleurs possible de récupérer la TVA dans le cadre d’un investissement LMNP Censi-Bouvard.
Dispositifs Pinel et Censi-Bouvard : lequel offre la meilleure fiscalité ?
La plupart des investisseurs français savent très bien qu’investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif de défiscalisation Pinel permet de réduire l’impôt sur le revenu. Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de la location. Concrètement, une réduction d’impôt à hauteur de 12 % s’applique à l’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA loué pendant 6 ans. Ce taux est fixé à 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. L’avantage fiscal dépend donc de l’horizon d’investissement de l’épargnant.
Quoi qu’il en soit, le montant investi ne doit pas dépasser les 300 000 € par an et le contribuable ne peut pas effectuer plus d’une seule acquisition par an. La bonne nouvelle est qu’il existe des sociétés civiles de placement immobilier éligibles au dispositif Pinel.
De son côté, la loi Censi-Bouvard impose une durée de location de 9 ans (minimum) pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du capital investi (hors taxe). D’ailleurs, si le montant d’investissement dépasse celui de l’impôt à payer, cette valeur sera reportable sur 6 ans. Contrairement à un investissement Pinel, il est possible de réaliser plusieurs investissements locatifs meublés avec le dispositif Censi-Bouvard dans la limite de 300 000 € par an.
La récupération de la TVA (20 %) du prix d’achat est aussi l’un des atouts de ce régime fiscal. Cela permettra au propriétaire (loueur meublé non professionnel) du bien immobilier de booster le rendement de son placement sur le long terme. Bien entendu, il s’engage à louer le logement (neuf ou en VEFA) pendant une durée maximale de 20 ans (5 ans pour les biens meublés). La résidence doit obligatoirement proposer trois services hôteliers (réception, linge de maison et/ou petit déjeuner, ménage).
