L’investissement locatif en loi Censi-Bouvard présente plusieurs avantages fiscaux non négligeables. Cet amendement a d’ailleurs été prolongé jusqu’au 31 décembre 2018. Il est donc possible de bénéficier d’une réduction d’impôt avant la fin de cette année en investissant dans une résidence de service éligible à la loi Censi-Bouvard. Il faut toutefois retenir que les pièges sont nombreux et qu’il est important de tous les connaitre afin d’assurer la réussite de l’opération.
A qui s’adresse la loi Censi-Bouvard ?
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard a été voté par le l’Assemblée nationale le 16 mars 2009. Cet amendement s’adresse particulièrement aux contribuables français ayant investi dans un bien immobilier situé dans une résidence de service neuf. En clair, seuls ceux qui ont leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier de tous les avantages de ce dispositif.
Une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat (hors taxe) est accordée aux contribuables ayant investi dans une résidence avec service pour étudiantes, pour personnes âgées ou pour seniors handicapés de types EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Bien entendu, le bien neuf doit être achevé depuis au moins 15 ans et faire l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation ou être en état de futur d’achèvement.
Ensuite, le bien immobilier doit être loué meublé pendant une période de 9 ans dans les 12 mois qui suivent l’aboutissement du projet d’investissement ou des travaux. Normalement, tous les détails (montant des loyers) concernant la location se trouvent dans le bail commercial signé avec l’exploitant. Il est intéressant de retenir que le montant d’investissement en Censi-Bouvard est plafonné à 300 000 € par an.
Le contribuable pourra ainsi réaliser une économie d’impôt annuelle allant jusqu’à 33 000 €. Il est d’ailleurs possible de récupérer la TVA dans le cadre d’un investissement locatif meublé en loi Censi-Bouvard, mais quelques conditions doivent être respectées pour cela.
Les pièges cachés de la loi Bouvard
Certes, l’investissement locatif meublé en Censi-Bouvard comporte des avantages fiscaux non négligeables, mais tout comme les autres placements immobiliers existant sur le marché il y a des pièges à connaître. D’un point de vue concret, la récupération de la TVA sera impossible avant 5 à 20 ans de location. Normalement, la durée de la location doit être mentionnée dans le bail commercial. En général, elle est de 5 ans pour les biens meubles et 20 ans pour les immeubles.
D’ailleurs, l’acquéreur devra reverser au Trésor public le 11/20ème de la TVA récupérée s’il décide de vendre le bien à l’issue de la période d’engagement de 9 ans ou au terme de son crédit immobilier. Il est donc conseillé d’éviter de commettre ce genre d’erreur à l’avenir pour s’assurer de la réussite de l’opération.
Malheureusement, la déduction forfaitaire de 50 % ne s’applique pas aux revenus locatifs issus de la location meublée en Loi Censi-Bouvard, seuls les acquéreurs ayant opté pour le régime Micro-BIC (l’un des meilleurs régimes d’amortissement immobilier qui existent) peuvent profiter de cet avantage fiscal. Dans ce cas, les loueurs meublés non professionnels sont contraints de se tourner vers le régime fiscal réel, car les investissements en Censi-Bouvard ne sont pas concernés par le régime Micro-BIC.
L’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) est indispensable notamment pour les investisseurs débutants. Aussi, il est important de faire appel à un professionnel avant même de contracter un crédit immobilier auprès d’une banque. Ainsi, il sera plus facile de trouver une bonne stratégie d’investissement permettant de bénéficier de tous les avantages du dispositif Censi-Bouvard.
